Situace se za poslední půl rok změnila i v realitách, vlastně nejvíc od doby, co se realitám věnuji (od roku 2012). Řekl jsem si, že bych vám sepsal kratičký report z aktuální situace na trhu, abyste byli v obraze a měli reálná data.
Asi víte, že realitní trh prochází velkým ochlazením, kdy ceny během pár týdnů reálně spadly o dobrých 10-15%, dle ČNB meziroční zájem o hypotéky dokonce klesl o 80% (!!!). Co to tedy znamená?
Pamatujete na aukce nemovitostí?
Pojďme si říct, jaké faktory ovlivňují aktuální cenu nemovitostí.
- Ceny jsou nadhodnocené
Během let minulých (cca od roku 2017-2021) ceny nemovitostí rostly až neúměrně tempem 5-10%/rok.
Pamatujete na aukce? 🙂 Já osobně nebyl nikdy zastáncem takového prodeje. Jasně, pro majitele super věc, mohl vydělat pár desítek tisíc navíc, ale co to znamenalo v širším spektru? Umělé navyšování už tak přemrštěných cen nemovitostí. - Hypoteční sazby rostou
Kde jsou ty časy, kdy si člověk vzal hypotéku za 2% a nájem z jeho investiční nemovitosti mu tak hravě pokryl splátku a ještě mu zbylo na kafe? Aktuální sazba ČNB je na úrovni 7% p.a. a pravděpodobně půjdeme ještě výš. - Nárůst nabídek
Všimli jste si kolik je teď na inzertních serverech nabídek? Například na webu sreality.cz je v porovnání s dobou před prázdninami o 35% nemovitostí vic. - Ceny energií
Ceny energií skokově rostou a pro domácnosti to tak v příštím roce bude představovat znatelný nárůst nákladů. - Válka na Ukrajině
Na závěr asi to nejzávažnější – tady není potřeba něco rozepisovat. Jakýkoliv válečný konflikt vzbudí u obyvatel nejistotu a strach z toho, co bude. Lidé tedy více šetří, rozmýšlejí si svoje investice a vyčkávají. A to se netýká pouze nemovitostí.
Refinancování hypoték
Modelový příklad, pokud jsme si v době COVIDu vzali hypotéku na 10mil Kč s 2% úrokovou sazbou, měsíční splátka vyšla na necelých 37 tisíc Kč, pokud si stejnou hypotéku vezmeme dneska, resp. pokud dojde k refinancování, při úroku 6% bude splátka činit necelých 60 tisíc Kč. To je o 23 tisíc víc! Co to v praxi znamená? Hodně lidí si uvědomí, že taková splátka je pro ně prostě nereálná, připočteme-li i vyšší výdaje za energie – spoustě lidí nezbyde než svou nemovitost prodat.
Teď když víme, co všechno ceny nemovitostí ovlivňuje, si konečně můžeme říct, jaká je reálná situace na trhu a jaké máme výhlídky.
Nejjednodušší a nejrychlejší bude když uvedu příklad.
Na jaře jsem mé klientce naceňoval byt v Praze. Reálná prodejní cena tehdy vycházela na 136 tisíc Kč/m2. Celá věc se trochu protáhla a nakonec prodej začala řešit až v říjnu. Když jsem stejnou metodou naceňoval její byt, cena za metr čtvereční už byla 115 tisíc Kč. A hádáte správně, stále nemá prodáno. Ceny nemovitostí tedy reálně poklesly o 15%.
Rok 2008. Cítíte v tom jistou paralelu? Já taky. Ceny nemovitostí v následujících letech klesly o 12%. My se i díky raketovému růstu cen z posledních let dostaneme pravděpodobně ještě níž.
Trh se překlopil z trhu prodávajícího do trhu kupujícího
Další věc – poptávka. Nebudete tomu věřit, ale během jednoho měsíce se snížila poptávka o nemovitosti o neuvěřitelných 90%. Trh se překlopil z trhu prodávajícího do trhu kupujícího.
Výhled do budoucnosti?
Dle mého názoru a dle dostupných zdrojů ceny nemovitostí ještě půjdou dolů. Návrat k růstu očekávám nejdříve v době, kdy hlavně klesne úroková sazba. Nevěřím tomu, že by to bylo příští rok a ani ten další, ale třeba se pletu. Na druhou stranu, z dlouhodobého hlediska (10+ let) asi není potřeba panikařit, dá se očekávat, že během pár let se opět dostaneme na podobná čísla a růst cen bude pokračovat.
A abychom nekončili negativně, ceny nájmů nám naopak dost vyrostly. Pronajímáte nějakou nemovitost? A kdy jste naposledy řešili výši nájemného? Rád Vám pomohu s nastavením té správné ceny.
Mějte se hezky, Honza
